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复议案例分析

东营市政府法制办:政府实施房屋征收改造 房屋承租人提起行政复议
发布时间: 2013-12-31 15:15:00         访问次数:655         字号:

 

【基本案情】

 

申 请 人:石 

 

被申请人:某区人民政府

 

20117月,被申请人依法发布了《××区××路房屋征收改造公告》,本案所涉房屋在房屋改造范围之内,房屋产权人为李某,申请人为承租人。被申请人在工作中发现,该房屋的租赁合同虽已到期,但租赁双方存在争议,决定暂不予改造,待争议解决后再行改造。201244,被申请人与李某签订了改造补偿协议。2012425,申请人与李某签订书面协议,约定解除租赁合同,申请人将涉案房屋腾空交付给李某,双方同时约定了改造补偿款分配方案。201261,被申请人依据申请人与李某的书面协议为双方分别发放了改造补偿款。后在房屋改造过程中,被申请人又作出了对该房屋进行征收的决定,并依法与房主李某签订了征收协议。申请人在得知该房屋并未经改造而是被征收后,认为被申请人的做法侵害了其合法权益,因此提出行政复议申请,要求确认被申请人作出房屋改造决定的行为违法。

 

申请人认为,该房屋被征收前一直由申请人租赁使用,申请人投入巨资进行了装修,申请人是涉案房屋的实际使用人,与被申请人的改造及征收行为存在法律上的利害关系。在申请人从被申请人处领取了改造补偿款后,被申请人没有对涉案房屋进行改造,而是与李某签订了征收协议并拆除了房屋。被申请人在同一时间段内对同一房屋先后作出两个具体行政行为,并在对申请人与房屋产权人进行房屋改造补偿后,未实施改造而进行了征收,损害了申请人的利益,请求确认被申请人作出房屋改造决定的行为违法。

 

被申请人认为,其对该房屋的改造和征收不是同一机关同时作出的两个决定,而是对涉案房屋先期进行改造,后又根据需要选择征收,符合该路段房屋整体改造的要求,并未损害申请人的利益。且被申请人在房屋改造和征收行为中,并未采取任何强制性措施,是否接受改造或征收完全由房屋产权人李某自主选择决定。申请人作为房屋租赁方不是该具体行政行为的相对人,与改造及征收行均为无利害关系,申请人申请行政复议无事实根据和法律依据,请求依法驳回申请人的行政复议申请。

 

行政复议机关经审查认为,申请人系该房屋改造、征收前的实际使用人,在房屋租赁期间对房屋进行了装修投入,被申请人在房屋改造补偿行为中,尊重租赁双方就房屋租赁期间装修投入情况自愿协商达成的协议约定,将改造补偿款分别发放给房屋产权人和申请人,基于上述事实,申请人可以作为利害关系人就被申请人作出房屋改造补偿的行为提起行政复议。被申请人根据城市建设需要,参照国有土地上房屋征收补偿的相关法律规定,对本案所涉房屋路段进行拆迁改造,充分考虑和保障了房屋产权人和利害关系人的合法权益,该行为并无违法和不当。根据《中华人民共和国行政复议法》,决定予以维持。

 

【焦点问题评析】

 

本案主要争议焦点问题有两个,一是被申请人对国有土地上房屋实施改造的程序是否合法。据查,目前国家尚无国有土地上房屋改造补偿的相关法律法规规定。被申请人在实施改造行为时,借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋征收的有关规定,制定了改造补偿方案并向社会进行了公告,在充分尊重公众意愿的基础上与房屋所有权人签订改造协议后方进行改造,并确定给予房屋所有权人及相关利益关系人合理的改造补偿,充分考虑和保障了房屋产权人和利害关系人的合法权益,程序合法适当。

 

二是申请人是否可以作为利害关系人对房屋征收改造行为提出复议申请。本案中,被申请人作出改造及征收决定时,申请人与房屋产权人李某的租赁合同已经到期,房屋改造及征收行为与申请人无直接法律关系。但在申请人与房屋产权人租赁关系存续期间,申请人对房屋进行了装修,而被申请人进行的房屋改造补偿,其补偿对象应当包含房屋装饰装修等的附属物,故被申请人发放的房屋补偿款内应当包括对申请人投入的装饰装修的补偿。因此,申请人可以作为被申请人房屋改造补偿行为的利害关系人提出复议申请,并可仅就房屋补偿标准表达利益诉求。后被申请人依据征收改造总体规划,依法对该房屋进行了征收,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,其具体行政行为的相对人仅为房屋产权人,而申请人不能作为利害关系人对被申请人作出的国有土地上房屋的征收行为提起行政复议或诉讼。

 

【办案体会】

 

据了解,目前就国有土地上的房屋改造尚无法律法规作为直接依据,行政机关大多参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实体和程序规定组织实施,可能会存在程序不适当的情形而导致纠纷发生。对此,建议加强相关立法和制度建设,确保相关工作规范进行。同时,在涉及房屋征收、补偿的办案实践中,不乏房屋租赁方因得不到合理补偿与房屋所有权人产生纠纷,拒不交房,造成征收无法进行等情形,承租人认为自己应当作为房屋征收补偿的利害关系人并有权对征收行为提起复议或诉讼。建议有关行政机关在房屋征收行为中,尽量避免直接对承租人等与被征收或改造房屋存在其他民事法律关系的利害关系人作出具体行政行为,积极引导被征收人与承租人通过协商或民事诉讼等途径解决纠纷、理顺关系,减少此类行政争议案件的发生。

 

供稿:东营市人民政府法制办公室

 

 

(责任编辑: 信息采集员 )


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