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法规规章解读

解读《山东省物业服务收费管理办法》
发布时间: 2018-07-19 10:49:17         访问次数:40         字号:

 一、《办法》出台的背景和意义

(一)出台《办法》是维护业主合法权益的现实要求。当前,我省业主自治组织还不完善,全省近90%的居民小区还未建立业主委员会,物业服务收费无法完全依靠市场进行有效调节,乱收费、质价不符与收费难的现象并存,全省物业服务收费举报投诉每年达2万件,占价格举报投诉的40%。出台《办法》,对规范物业服务收费行为,解决群众难点、痛点问题,满足人民日益增长的美好生活需要,促进社会和谐稳定具有重要意义。

(二)出台《办法》是促进物业服务行业持续健康发展的现实要求。我省物业服务企业从2004年的不到2000家,目前已发展到6000多家、从业人员40万余人、管理项目2万多个,物业服务覆盖面和经营范围不断扩大,与此同时,物业服务企业发展面临的困难和挑战也越来越多。一是,经营困难,发展动力不足。当前,我省物业服务企业主要营业收入仍然来自于物业公共服务费,部分企业面临“成本上涨--服务水平降低--业主满意度降低--物业费收缴率降低--企业营收降低--服务水平再降低”的恶性循环。二是,多元化经营不够,发展半径过窄。我省物业服务企业提供的服务主要限于物业管理区域的保洁、绿化、秩序维护等基础公共服务,服务内容简单同质、门槛偏低,企业之间竞争激烈,经营效益不高。而家政、中介、咨询、托管等特约服务、咨询服务及其收入占比很小,委托利用共用部位、共用设施设备经营服务的规范化和普及度、收入的公开化和透明度比较低,影响了业务拓展。《办法》的出台,将进一步规范物业服务收费行为,有利于提高物业服务水平,拓展物业服务领域,促进物业服务行业持续健康发展。

(三)出台《办法》是完善我省物业服务收费法制体系建设的现实要求。目前,规范我省物业服务收费的文件只有以省物价局名义印发的部门规范性文件,法律效力层级过低,难以对当前物业服务收费面临的突出问题进行有效规范,致使不少环节无法可依,一些违规行为因缺乏处罚规定而屡禁不止,群众反映强烈。《办法》的出台,将有效提升我省物业服务收费法律规范效力层级,推进物业服务收费纳入法制化管理轨道。

二、《办法》的立法原则和特点

(一)坚持问题导向和市场取向。《办法》以解决当前我省物业服务收费面临的问题为出发点,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,建立健全主要由市场决定物业服务价格的机制,规范行为,促进竞争,着力维护业主合法权益,最大程度促进物业服务企业的发展。

(二)坚持科学立法、民主立法。《办法》认真贯彻习近平总书记关于推进科学立法、民主立法的立法指导思想,在开门立法、倾听民意方面作了很多工作,是《办法》立法的一大亮点。2015年,省法制办联合省物价局通过大众日报等媒体,先后两次向社会征集意见建议1000余条。2016年,深入开展调研,听取业主、物业服务企业、管理部门等各方面意见。2017年,委托第三方专业机构组织开展民意调查,完成有效调查样本2500多个。在我省规章立法上这是第一次启动专业性民意调查,具有标志性意义。在广泛征求意见的基础上,我们又多次召开专家论证会研究论证,数易其稿,凝聚了社会共识,保障了《办法》的立法质量。

(三)坚持立法为民、惠及民生。《办法》认真贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,坚持以人民为中心的发展思想,努力为群众办实事、解难题,充分体现人民群众意愿和合理诉求,使改革发展成果最大限度地惠及民生。例如,《办法》规定,配套物业设施不到位的减收物业公共服务费、普通住宅前期物业空置房屋物业费减免比例不得低于40%,车位未停放机动车的免收停车服务费,为业主免费配置必要的出入证,等等,这既能够有效增强群众的获得感,又有利于经济社会的健康稳定和谐发展。

三、《办法》的主要内容

《办法》共7章52条,主要内容是:

(一)明确了四个基本问题。一是概念范围。《办法》在明确界定物业服务收费、物业公共服务费、机动车停放费、其他服务收费四个基本概念的基础上,对《办法》的适用范围又作出明确规定,即适用于我省区域内的物业服务企业提供服务收取的物业服务收费,其他管理人的物业服务收费行为参照执行。二是监管部门。《办法》明确价格主管部门负责物业服务收费的监督管理,住房城乡建设部门及有关部门按照职责做好相关工作。三是定价机制。物业服务收费是实行政府定价,还是实行市场调节价,是《办法》需要做出明确规定的关键问题。对此,《办法》明确了物业服务价格主要由市场决定的机制,由政府制定价格的物业服务收费项目仅仅限定在未能形成有效竞争、容易发生垄断和随意定价的前期物业阶段,即:普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费。除此之外,普通住宅前期其他物业服务收费、成立业主委会员的普通住宅物业服务收费、别墅等高档住宅及写字楼等非住宅物业服务收费,均实行市场调节价。四是计费办法。物业公共服务费如何计费是物业服务收费的核心内容,关系到广大业主和物业服务企业的切身利益。对此,《办法》规定,物业公共服务费实行分等级定价,具体等级由住房城乡建设部门会同价格主管部门制定;交费金额按照产权建筑面积计收,普通住宅的储藏室、车库不计入计费面积,但改变设计用途用于居住的纳入计费面积;交费时间和方式自交付之日起按月交纳,有约定的可预收,空置的、尚未交付的按规定减收。

(二)完善了四个关键环节的管理。实行政府指导价的物业服务收费标准如何制定和调整、小区停车收费和其他服务收费如何管理、业主共有权益如何保护,是现实中广大业主和物业服务企业关心的热点和难点问题,对此,《办法》完善了四个关键环节的管理。一是完善了物业服务收费标准动态管理。规定价格主管部门应当根据经济社会发展水平及物业服务成本变动情况,适时调整实行政府指导价的物业服务收费标准;物业服务企业也可以履行一定程序调整收费标准。二是完善了物业管理区域停车收费管理。对停车服务费、车位场地使用费以及外来车辆的停车收费等问题作了明确规定。三是完善了建筑垃圾清运等其他服务收费管理。对物业服务企业为业主提供建筑垃圾清运、机动车看管、家政等服务的收费,以及专业经营单位的收费等,都作出了相应规定。四是完善了共用部位和设施设备的经营使用及收益管理。对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的决定权、公共收益的使用、物业服务企业代经营行为等进行了明确规范,并设定了相应的法律责任,保障了业主的共有权益。

(三)建立了四项事中事后监管措施。充分发挥市场作用,让绝大部分物业服务收费通过市场竞争形成,并不意味着弱化政府的作用。在转变政府管理方式,抓好放管结合方面,《办法》规定了四项事中事后措施:一是建立了备案制度。对前期物业服务合同、物业服务企业调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,应当向价格主管部门备案。二是建立了物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制。对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业,可以限期整改、降低收费标准。三是建立了物业服务收费信用管理制度。一方面,收费要明码标价、做好公示;另一方,对乱收费行为和不交费行为纳入信用管理。四是建立了物业服务收费维权机制。业主与物业服务企业对收费有争议的,可以向价格主管部门申请调解处理或者进行举报投诉。

(四)强化了三个主体的法律责任。《办法》依照我国行政处罚法等法律规定,强化了三个主体的法律责任。一是强化了物业服务企业的法律责任。对物业服务企业未按规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准、未按规定公示有关收费等行为设定了罚则。二是强化了建设单位的法律责任。对建设单位未按规定补偿物业服务费等设定了相应的处罚。三是强化了监管部门的法律责任。对价格主管部门及其他有关部门的违法行为,规定了相应的处罚措施。

(责任编辑: 张健 )


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